国内异常火爆的楼市，让房地产开发商销售额大增，今年更是新增万科、恒大、碧桂园、绿地和保利等4家销售额超千亿元的房企。可与此同时，房企的利润增长却也在急速放缓，折射出中国楼市背后的多重风险。

　　根据最新数据，今年头7个月全国商品住宅销售面积增长26.7%，住宅销售额增长41.2%。在全国商品住宅销售“高歌猛进”的带动下，多家上市房企的销售业绩突破历史高点。其中，万科、恒大、碧桂园、绿地和保利等四家公司，上半年的销售金额同比分别增长73.9%、59.8%、129.6%、48.4%和41.9%。各家也纷纷上调了今年的销售目标，预计全年“千亿级俱乐部”将历史性地增至9家。

　　但值得注意的是，虽然销售额大幅增长，但以千亿级房企为代表的上市房企利润却并不理想。销售额实现近2000亿元的万科，归属于上市公司股东的净利润仅53.5亿元；保利地产和绿地控股的净利润均不足50亿元。碧桂园上半年的毛利率同比下降2.2个百分点，核心净利率同比下降1.7%。恒大上半年股东毛利率下降0.1%，核心业务利润率更是由13.1%降至8.9%。而融创中国上半年净利润约为1.03亿元，同比减少91.8%，股东净利润约为0.73亿元，同比减少92.3%。

　　实际上，从数年前开始，房地产开发商的毛利率和净利润率就已经呈现下降趋势。根据有关机构的统计，截至去年底，120多家房地产行业上市公司的净利润率为9.99%，近10年来首度跌破了10%，较2009年的17.02%下跌了7个百分点。而今年上半年上市房企净利润率约9.94%，仍然低于10%，显示盈利并未因今年楼市的火爆而有所改观。上市房企的毛利润同样经历了持续4年的下滑，2011年到今年上半年上市房企的毛利率从39.09%，下跌到27.78%，下跌了超过10个百分点。

市场普遍认为，房价持续上涨而上市房企利润率整体下降，很大程度上反映出作为房地产最主要成本的地价和税费以高于营业收入的速度上涨。在土地价格上涨速度更快的面前，即便房地产公司也只不过是地价到房价的二传手，而且其“增收不增利”、负债率高企的风险也更加明显。

　　统计数据显示，从2013年6月底到今年6月底，上市房企的总资产规模从3.05万亿，增加到5.4万亿；两年间增加了超过2万亿。与此同时负债也在急剧膨胀，可比的127家公司2015年底负债总额超过3.57万亿，今年中期则突破4万亿，整体负债率维持在77%左右的高位。目前，超过百亿元负债的上市房企有59家，占比46%；超过300亿元负债的房企有32家，占比25%。截至上半年，千亿级房企中，绿地控股资产负债率为88.36%，万科80.6%，碧桂园为78%，恒大81.79%，保利的负债率也近80%。

　　毫无疑问，这些房企巨头只是整体房地产行业的一个缩影，显示出行业整体的高杠杆风险。为了降低融资成本，从去年下半年以来上市房企开始大规模发行公司债，约有50余家房企发行总额达4607亿元公司债。除了在国内发债，房地产开发商的境外发债也很活跃。仅在今年的8月份，四家房企就进行了四宗美元计价债券发行交易，总规模15.5亿美元。而在9月份的前12天内，共有三家国内房企发行了总价值4.6亿美元的美元债券。根据Dealogic的数据，国内开发商发行的美元债券将有10亿美元于今年年内到期，还令有72亿美元和126亿美元债券将分别于2017年和2018年到期，毫无疑问明后两年国内房企的偿还外债压力巨大，而那时候他们的盈利水平恐怕比今年还要差。

　　目前，监管部门收紧了债券发行的审批程序以控制国内债券发行量，证监会在7月份提出房企通过再融资募集的资金不允许用于拿地和偿还银行贷款等。而许多中国房地产开发商已经用尽国内债券发行额度——如果未偿还债券余额超过发行方净资产价值的40%，发行方就无法在国内市场发行更多债券。因此，预计会有更多房企到境外市场寻找融资机会，而一旦明年美联储决定加息，相关企业不可避免将付出更多的外债成本。

　　安邦智库（ANBOUND）研究团队认为，随着房企拿地成本的不断增加以及资产规模和负债规模的不断膨胀，看似火热的房地产业面临的高杠杆风险将愈加高企，整个行业也将面临新一波的洗牌调整，一些不具优势的中小地产商势必会面临要么转让资产退出市场、要么被龙头企业吞并的局面。