近期国家统计局发布的2014年房地产运行数据显示，房地产新开工的增速创1997年以来的最低值，2014年12月的开发投资更是出现有数据以来的第一次负增长。这不仅引起了市场对于2015年楼市运行不乐观的解读，而且部分业内机构提出了“投资失速”将冲击2015年“稳增长”的论调。笔者从我国存量住房供应情况、住房需求的总量和结构性变化等角度，分析未来我国房地产市场的演进，总体结论是，尽管增量房地产在长周期内将缓慢下行，但未来相当长的一段时期内，行业保持在高位水平上将是一个阶段性的中期均衡。

　　从2003年确立支柱地位开始，我国商品房销售面积从当年的3.2亿平方米上升到2013年的13.1亿平方米，10年的时间翻了4倍。随着人口红利，特别是适龄购房人口红利（24-45岁）趋势性下降，居民基本住房需求也基本解决，城镇化从过去年均1.4个百分点的高速增长转换到中速增长（年均约0.6个百分点），再加上待售（6亿平方米）及在建未售（45亿平方米）可以解决超过1.5亿人口的住房需求，未来难以维持过去动辄10亿平方米以上的销售规模。

　　目前，我国城镇家庭户均拥有住房达到1.02套，如果把小产权房、军产房、集资房、集体宿舍等没有被完全纳入的存量住房算在内，户均拥有的住房可能在1.1-1.2套。因此，我国已经告别住房大规模建设阶段，增量商品房市场长周期下行趋势已经开启。但是，长周期（20年以上）下行只是一个长期内、趋势性、不太成型的判断，在中期内，到底是呈现倒“V”型还是倒“U”型，或者是倒“L”型，还存在很大不确定性。

　　综合发达国家经验、我国存量住房供应现状、住房需求的潜力，以及国家对于房地产的政策等，笔者认为，未来在相当长的一段时期内，我国房地产将在高位的顶部徘徊，这可能将是至少保持20年的均衡。上世纪60年代至金融危机前的2007年，美国每年新建私人住宅套数大多数年份保持在160万套上下，相当于人均每年1平方米的新开工规模；上世纪90年代日本资产泡沫破灭后到2007年，住宅年均新开工面积为1.2亿平方米，按照其目前1.26亿左右的总人口计算，同样相当于人均每年1平方米的新开工量。

　　发达国家城镇化水平达到70%-80%，之所以新房开工依旧能够保持一定的量，主要在于新增家庭、迁居和改善带来的新增需求。与发达国家相比，我国城镇存量房屋供应的效率和质量较低。根据第六次人口普查的数据，存量住房中有30%的部分是上世纪80年代及更早之前“短缺经济”时代建造的、1/5的房屋缺少一项或多项必需的配套，存量住房确实存在改善的必要。

　　另外，人口结构也在向有利于改善性需求释放的方向变化。2015-2020年，中国25-34岁的人口（首次购房者集中的人群）将保持在2.4亿左右，占总人口的比例为17%，随后该年龄段人口数量和占比快速下滑。但2015-2035年，我国34-49岁的人口（改善型购房者集中的人群）在期间均达到3.1亿以上，占总人口的比例保持在23%的高位。这意味着，在未来20年，中国房地产改善性需求将会爆发性增长。

　　当基本住房需求解决以后，改善型需求会接棒“首次购房需求”，这与基本生活需求解决后，老百姓在医疗保健、休闲度假等方面的需求爆发性增长是一个道理，这也是国家近期不断强调要促进住房消费升级的原因。因此，在我国人均GDP达到7000美元，各领域消费升级时代到来，改善性住房需求将会明显增长。而且，结合我国存量住房供应的现状，相比发达国家，未来改善住房需求在我国更加迫切。

　　过去10多年，购房人群以“70后”、“80后”为主，模仿式、排浪式是主要特征。未来，在住房消费改善升级的同时，“80后”、“90后”住房需求人群登场，占比将超过70%，个性化、定制化和差异化的住房需求将会异军突起。因此，过去规模扩张、复制图纸的供应模式，千篇一律的住房设计模式将不再适应市场需求，这为住房更新、新房开发带来了结构化机会。2013年以来，部分开发商积极拥抱互联网，在社区服务、电子商务、家装定制上，甚至是互联网住宅上的创新，深受买房人的欢迎，已经看出未来增量房地产的这种机会。

　　未来，新型城镇化的重点在于“三个一亿人”的城镇化上，即“促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”。非户籍常住人口落户城市以后，“城市劳动、乡下消费”的模式将改变，消费也将实现彻底城市化，而首要的消费就是住房消费。棚户区改造和旧城改造已经启动，这既属于前面所阐述的改善住房的范畴，也属于将非户籍人口纳入住房保障的范畴，这是未来增量住房供应最有效的部分之一。1亿人就近城镇化，将会改观中西部城市（镇）住房库存压力大的局面，而且也将为夯实中西部城市（镇）人口和产业集聚的基础，为房地产行业未来发展奠定扎实的基础。

　　综上所述，考虑到住房供应的效率、改善性和个性化消费时代的到来、“以人为本”城镇化带来的增量需求等；考虑到户籍人口为主的常规住房需求不会断崖式下滑，也会保持一定规模；考虑到行业的全局重要性，国家也会通过退出干预、资金支持（如棚户区改造）和消化待售库存（用作保障房或安置房）等来保持行业不至于快速下滑。在未来相当长的一段时期内，我国城镇居民的住房需求仍将保持旺盛的态势，商品房消费基本会在高位的顶部徘徊，年均销售规模尽管会下滑，但保持在8-10亿平方米之间是大概率事件。如果销售能够保持这一高位水平，新开工和投资也就不会大幅度的下滑，投资失速不会发生，这将对“稳增长”战略会形成有力支撑。